Рынки недвижимости стран Нового шелкового пути: что способствует и что мешает их развитию

 

Грузия, Казахстан и Азербайджан – государства постсоветского пространства, входящие в программу Нового шелкового пути. Особенности рынков этих стран обсуждали во время второй дискуссионной панели Форума в сфере недвижимости стран Восточной Европы и Азии.

 

Рынок Казахстана. Заложники финансового кризиса

 

Казахстан был и остается очень привлекательным для иностранных инвесторов. Способствует этому не только программа Нового шелкового пути, где Казахстану отведено значимое место, но и политика государства. Здесь действует 9 специальных экономических зон с особыми условиями для инвесторов, Казахстан входит в десятку самых безопасных стран с точки зрения защиты инвесторов.

 

В 2017 году в столице Казахстана Астане планируется проведение специализированной международной выставки «Экспо-2017», рассказала во время Форума МайраКадырбекова, посольство Республики Казахстан в Украине и Республике Молдова. Выставка продлится три месяца и будет посвящена альтернативным источникам энергии. По словам МайрыКадырбековой, планируется, что в ней примут участие 100 стран, ожидается около 5 миллионов туристов.

 

Подготовка к столь масштабному мероприятию предполагает создание соответствующей инфраструктуры, строительство гостиниц и дорог, которые будут эксплуатироваться и по окончании выставки.

 

В августе 2015 году в стране разразился финансовый кризис. На сегодняшний день казахский тенге девальвировал почти на 52% по сравнению с началом года.

 

Что, конечно же, отразилось и на рынке недвижимости.

 

В частности, гостиничной. В столице Казахстана Астане самые высокие темпы роста гостиничной недвижимости, говорит ДаронРоуз, ArtBuildHotelGroup. На сегодняшний день в городе 84 гостиницы на 6000 номеров. 7 гостиниц работают под международными брендами, среди которых Hilton, Marriott, Rixos, Redisson, ParkInn. В 2015 году состоялось открытие гостиницы Ibis на 249 номеров. К 2018 году в Астане ожидается открытие еще 3 крупных проектов в общей сложности на 600 номеров. ДаронРоуз прогнозирует, что, несмотря на кризис, эти проекты будут реализованы. Однако новых пока не ожидает.

 

При этом заполняемость гостиниц в Астане очень низкая и составляет, по разным данным, 27-30%. В основном за счет внутреннего и бизнес-туризма. В 2015 году заполняемость упала еще на 7%.

 

В сегменте жилой недвижимости самым привлекательным и самым престижным считается рынок недвижимости Алматы, рассказывает Анджей Олейник, Prof.Estate.

 

В Казахстане быстро растет средний класс, что делает рынок недвижимости конкурентным.

 

70% рынка сосредоточено в первичном сегменте. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет около $1800, средняя площадь приобретаемых апартаментов – 70 кв.м.

 

В результате девальвации тенге в августе, количество покупок недвижимости упало на 24%. В связи с этим девелоперы снизили рекламную активность и сократили отделы продаж.

 

Анджей Олейник констатирует, что рынок жилой недвижимости Казахстана очень похож на украинский. И прогнозирует, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе повысятся требования к качеству строительства, будет снижаться зависимость цен от курса доллара, а рынок постепенно очистится от неэффективных игроков.

 

«Казахстан был и остается очень интересным рынком с точки зрения реализации проектов в сфере жилой недвижимости» – говорит Анджей Олейник.

 

Азербайджан – территория масштабных проектов

 

По мнению Майкла Типпина, TippinCorporation, Азербайджан, как и Казахстан, относятся к одной группе стран – производящих энергию и не слишком нуждающихся в иностранных инвестициях.

 

В 2015 году обвал цен на нефть, которая является одной из основных статей доходов в государстве, спровоцировал финансовый кризис в Азербайджане и девальвациюманата.

 

Это, в свою очередь, сказалось и на рынке недвижимости. В частности, офисной.

 

С одной стороны, офисный сегмент заметно подешевел, с другой, специалисты отмечают, что рынок меняется в сторону улучшения качества – бизнес-центры класса C и D, расположенные в старых зданиях советской постройки, постепенно вытесняются бизнес-центрами класса A и B.

 

Рынок жилой недвижимости тоже почувствовал последствия снижения цен на нефть. Ухудшение ситуации в экономике повлекло за собой и снижение цен на недвижимость.

 

Еще одна отличительная особенность рынка Азербайджана – реализация  масштабныхпроектов. Яркий пример тому – BakuWhiteCity.

Это один из крупнейших в мире проектов комплексной застройки, реализуемых в пределах города, рассказывает ФуадВердиев, ADEC. Проект реализуется при поддержке государства, подробнее о нем можно прочесть по ссылке.

 

Одно из ключевых его преимуществ – соответствие мировым экологическим стандартам. Так, офисное зданиеBakuWhiteCity, номинированное на Премию в сфере недвижимости стран Восточной Европы и Азии и получившее CertificateofExcellence, является первым в Азербайджане зданием, сертифицированным в соответствии со стандартами BREEAM.

 

«Это пример того, как должна ревитализироваться старая загрязненная территория в абсолютно продуманный распланированный город», – считает Дмитрий Сенниченко, JLL.

 

Гостиницы и жилье. Рынок недвижимости Грузии

 

Рынок торговой недвижимости в Грузии развит слабо. Так, общая площадь современных торговых центров в Тбилиси – всего 219 054 кв.м (24%), тогда как рынки занимают в 384 000 кв.м (41%), еще 27% приходится на стрит-ритейл. Арендные ставки в торговых центрах колеблются от $8 до $27 за квадратный метр в месяц. При этом вакантность торговых площадей составляет от 3 до 35%. В сегменте стрит-ритейла – вакантность 5-11%, а размер арендных ставок – $28-43.

 

В структуре рынка офисной недвижимости Тбилиси, помимо традиционных офисных центров класса A и B, представлены центры класса A- и B+. При этом, более половины – 58% – сосредоточено как раз в классе B+. Офисные центры класса А составляют 13% рынка, в классе A- сосредоточено 13% помещений, в классе B – всего 5%.

 

Средний размер арендной ставки в офисных центрах класса А – $26 за квадратный метр в месяц, при этом их вакантность самая низкая – всего 8%. Арендная ставка в офисных центрах класса A– составляет в среднем $16, вакантность – 10%, в классе B+ – $16 и 12%, а в классе B  $7 и 10% соответственно.

 

В структуре продаж жилой недвижимости в первой половине 2015 года новое жилье составляет 39,5%, рассказывает Иракли Килауридзе, ColliersGeorgia. И этот показатель постоянно растет: в 2014 году он находился на уровне 25,4%.

 

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в самом низком ценовом сегменте составляет $587, на вторичном рынке – $528. В среднем ценовом сегменте квадратный метр на первичном рынке стоит $938, на вторичном – $841. В премиум-сегменте – $1596 и $1225 соответственно.

 

Привлекательным с точки зрения жилой недвижимости является рынок Батуми. Здесь продажи нового жилья составляют 32,8%, и их доля в общей структуре продаж тоже постепенно увеличивается (в 2014 году – 28,6%).

 

Стоимость квадратного метра в Батуми почти равна его стоимости в Тбилиси.

 

В низком ценовом сегменте квадратный метр на первичном рынке стоит $559, на вторичном – $493, в среднем сегменте – $947 и $855, в премиум-сегменте – соответственно $1660 и  $1251.

 

Особенностью рынка жилой недвижимости Батуми является большое количество районов с барачными постройками, где люди по-прежнему живут в крайне тяжелых условиях, рассказывает Регина Тотоян, MardiHolding. На сегодняшний день здесь действует государственная программа «Батуми без бараков». Программа предполагает предоставление жителям бараков квартир в современных жилых домах и реализуется при поддержке Банка Грузии.

 

Активно развивается и рынок гостиничной недвижимости Грузии. На сегодняшний день только в Тбилиси действует 145 гостиниц, 8 из которых – под международными брендами. Еще 17 проектов – в процессе реализации. СрединихгостиницыHayat, Sheraton, InterContinental, Rixos, HiltonGardenInn. При этом заполняемость находится на уровне 70% в гостиницах международных брендов и около 60% – локальных брендов.

 

«Грузия – наиболее успешная в регионе страна в плане проведения национальных реформ», – говорит Майкл Типпин. – «Это страна с небольшим, но абсолютно открытым рынком, ориентированным на международные стандарты ведения бизнеса».

 

А это – один из ключевых факторов развития рынка недвижимости.

 

Источник: Etoday.kz