Снос ветхого жилья в центре Алматы может снизить цены на рынке недвижимости

В Казахстане, особенно в Алматы, несмотря на ситуацию с коронавирусом активно идут строительные процессы. Основным идейным вдохновителем строительства выступают как центральные, так и местные власти, которые видят в данной отрасли потенциал для стимулирования экономики, развития смежных индустрий, а также решение жилищного вопроса населения. По итогам 2019 года, в рамках государственной программы «Нұрлы жер» в РК было сдано в эксплуатацию 13,1 млн. кв. метров жилья. В прошлом году по всей республике было построено 14,5 тысяч арендных квартир без права выкупа, и из них 6266 квартир были предназначены для социально-уязвимых слоев населения.

Несмотря на такие темпы строительства, в Казахстане квартирный вопрос стоит все еще остро и не решен для многих слоев населения, особенно для молодых семей, мечтающих обрести свой угол. Казахстан в этом вопросе значительно отстает от социальных норм Организации Объединенных Наций, по которым на каждого жителя должно приходиться не менее 30 кв.м жилья (в РК этот показатель всего 21,6). Нехватка жилья сопровождается ростом цен, за которыми попросту не успевает большинство граждан, вынужденных прибегать к банковским кредитам. В итоге граждане переплачивают сумму в разы превышающую стоимость самой квартиры, что порождает негативное социальное явление как «перекредитованность» населения.

А цены на квартиры продолжают расти, хотя доходы населения не растут. К примеру, в  Алматы цены на 1 кв.м жилья в марте 2019 составляли, в среднем, 377 000 тенге, а в марте 2020 года они достигли 433 640 тенге, то есть, прирост составил почти 15% на 1 кв.м. На это повлияло множество факторов: девальвация тенге, пандемия коронавируса, неконтролируемый со стороны властей рост цен на импортируемые строительные материалы, и, как следствие, увеличение себестоимости строительства и т.д.

Один из факторов, влияющих на стоимость жилья, и про который мало, кто осмеливается открыто заявлять – нехватка новых квартир в центре городов, в том числе в Алматы. Большинство новых многоквартирных домов строятся в Алатауском, Наурызбайском и Турсибском районах, и переселенцам в новые квартиры, как правило, это молодые семьи с детьми, приходится каждый день ездить в центр города – в Медеуский и Алмалинский районы, что создает нагрузку на транспортную систему города, то есть, пробки.

В данном контексте следует отметить, что Алматы, как и все города, спроектированные еще в советские времена – это моноцентричный город, в центре которого находится центральная площадь, символизирующая эпохальность советской власти. Из центра артериями растекаются дороги, улицы, ближе к которому находятся ЦУМы, ГУМы, университеты, музеи и т.д, по принципу «чем ближе к центру – тем интереснее, насыщеннее и дороже жизнь». Доставшаяся Казахстану по наследству архитектура Алматы именно такая – моноцентричная, и, к сожалению, попытки властей снять с него транспортную/ нагрузку пока не увенчались успехом. Хотя крупные известные ТРЦ в Алматы и стали центром притяжения, это все равно носит локальный характер. Этим и обуславливается очевидное желание потенциальных покупателей жить ближе к центру, тем самым быть в доступности к городским событиям. Отсюда и вытекает нежелание приобретать жилье на окраине, что создает постоянный высокий спрос на квартиры больше в Алмалинском и Медеуском районе, а цены на жилье в этих районах выше, чем в других.

Однако, как раз таки в Медеуском и граничащим с ним Алмалинском и Бостандыкском районах аренда, а также стоимость продажи старых советских квартир выше, чем на окраинах, поскольку как такового «нового» жилья, отвечающего современным стандартам, там не имеется.

Регулировать вопрос заоблачных цен на жилье в Алматы можно было бы через постройку нового жилья по доступным ценам в центральных районах Алматы, тем самым создавая выбор и живую конкуренцию. Одним из выходом из ситуации  является обновление и освежение города посредством снова ветхих и старых домов, постройку на их месте новых жилых комплексов с развитой инфраструктурой, как например: подземные парковки, прогулочные улицы, отведенные безопасные места для детей, озеленение, перестройка системы каналов и арыков и т.д.

Тут необходимо отметить, что при строительстве новых жилых комплексов полностью обновляется система коммуникации водоснабжения, канализация и отопление в  целом квартале, а не только под новым домом. Таким образом, решается еще одна проблема – обновление устаревших подземных систем коммуникации в центра Алматы, которая часто становится причиной затхлого запаса сырости, идущего из подвалов и подъездов трех-, четырехэтажных квартирных домов. Не говоря уже о несчастных случаев прорывов теплотрасс, где пострадали люди, и к сожалению, с летальным исходом.

Ветхие дома

Согласно информации, опубликованной в СМИ, в конце прошлого года в Алматы было определено 948 ветхих домов, которые планируется снести до 2030 года, а жильцам предоставить равноценное новое жилье. В этот список попадают дома, построенные в период с 1921 по 1962 годы, где в течение последних 25 лет не проводился капитальный ремонт. Большинство ветхих домов приходятся на долю Турксибского (460 домов), Бостандыкского (170 домов) и Алмалинского района (120 домов). Однако очень много таких домов с советских времен расположены в Алмалинском и Медеуском районах, которые в этот список не попали. Часто в данную категорию включают частные дома, а старые советские 3-4-х этажные многоквартирки не относят к ветхим зданиям или к зданиям, срок эксплуатации которых истек и т.д. На содержание устаревших 3-4-х этажных многоквартирных домов 50-ых, 60-х годов продолжают расходовать бюджетные средства, поскольку собранных в КСК денег недостаточно. Считаем это несправедливым, ведь налоги оплачивают все казахстанцы. Очевидно, возникает вопрос: почему бы не демонтировать старые и ветхие дома, срок службы которых истек, и на их месте построить новые жилые квартиры с парковочными местами, отведенными безопасными местами для детей, свежим озеленением и т.п.? Для этого нужно сначала определиться с такими понятиями, как «ветхое жилье», «дома, срок эксплуатации которых истек».

Понятие ветхого жилья в законе

Старый дом для кого-то вызывает приятную ностальгию и невольно связывается с воспоминаниями о беззаботном детстве или молодости, отчего хочется их сохранить как черно-белые фотоснимки в альбоме. Но квартирный дом не фотография, которой только любуются. Ведь для другой группы людей, особенно тех кто в них живет, этот ветхий дом является ящиком пандоры бесконечных забот и хлопот то электропроводкой, то с канализацией, то с отоплением.

И так как закон не дает четкого определения “ветхое жилье” возникает путаница и разногласия. Полемику также вызывает безопасность проживания в ветхом жилье, так как все понимают ее по-разному, что ведет к диаметрально противоположным мнениям.

Споры в общественной сфере

Тематика ветхого жилья вызывает много дискуссий. Лидеры мнения и общественность выступают за сохранение «ветхого и старого жилья» и противятся городскому развитию Алматы. Анализируя позиции и выступления некоторых лидеров мнения и представителей общественных групп, можно вывести основные их тезисы:

– современные жилые комплексы губительными и токсичными для города и приведут к экологическим нарушениям;

–  старые и  ветхие дома олицетворяют советскую эпохальность, которую надо сохранить, то есть «жить воспоминаниями о былом величии СССР»;

Очевидно, что такие лозунги не отражают фактических обстоятельств дела. Об этом скандируют активисты, однако сами жильцы таких старых и ветхих домов были бы счастливы переехать в комфортабельные квартиры. Однако их мнение не учитывается.

История или устаревшие здания?

Комментируя вопрос о ветхих домах, вице–президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко отметила, что в центре Алматы очень много домов такого рода. Данная недвижимость часто вымышлено позиционируются в СМИ и в социальных сетях как представляющую национальную историческую ценность здания, хотя как таковой ценности в них нет. Фактически все эти здания были построены в советское время и уже давно отслужили свой срок эксплуатации.

По словам Н.Лукьяненко, еще одна существенная проблема с ветхими зданиями состоит в том, что в них невозможно сделать ремонт коммуникационных и инженерных линий, капитальный ремонт выходит очень дорогим, поэтому выгоднее и рациональнее будет построить новое здание.

Кроме того, ветхие дома требуют больших средств для их содержания и ремонта. Основная проблема, по словам Н.Лукьяненко, состоит в том, что алматинская общественность часто недовольна властями города и во всех стройках в центре города видят больше негативных сторон.  “Тут должна быть конструктивная позиция со всех сторон. Властям нужно более прозрачными методами объяснять общественности необходимость сноса ветхого жилья и проводить обсуждения с участием общественности, чтобы соблюдались все экологические нормы, не сносились действительно исторические здания, а строительные компании должны учитывать пожелания людей. Алматинская общественность тоже должна понимать, что ветхие дома – это не исторические здания и снос этих домов позволит заменить  их новыми жилыми комплексами с доступными ценами, поможет  решать жилищные вопросы населения” – отметила Н.Лукьяненко.

Н.Лукьяненко считает, что строительство новых домов по доступным ценам в центре города даст импульс рынку аренды и продажи квартир, снизив заоблачные цены на старые советские “хрущевки” с давно истекшим сроком эксплуатации: “У людей появится возможность покупать дома по доступной цене, цены на старые квартиры в центре города упадут. Также определенной части населения не надо будет каждый день ездить в спальные районы. А строительство новых жилых комлексов придаст импульс обновлению городской инфраструктуры“.

Источник: Etoday.kz