Игры с фортуной или приобретение жилья

Фото: Инна Пчелянская, casino.by

 

Все мы знаем, что жильё — самая большая головная боль многих казахстанцев и каждый по-своему пытается решить эту проблему: одни надеются на помощь государства и пытаются встать в очереди различных льготных программ, другие очертя голову бросаются в омут ипотеки. А может ли помочь в приобретении жилья страховая компания? Да не просто помочь, а предложить едва ли не лучшие условия для покупки? «Крыше» это показалось довольно странным, и, как вы чуть позже убедитесь, мы сомневались не зря.

За 300 долларов в месяц?!

Начнём с самого начала. В нашу редакцию поступило немало вопросов от читателей, которые интересуются приобретением жилья в рассрочку, и интерес у них возник неспроста. В последнее время подобными предложениями пестрят социальные сети и доски объявлений. В чём же суть?

Главная особенность схемы, которую предлагают страховые компании, заключается в том, что вы как бы не покупаете жильё, а участвуете в накопительном страховании жизни. Для начала нужно заключить договор накопительного страхования, затем периодически платить взносы. Когда все взносы будут выплачены, через несколько десятков лет «ваша» квартира, которая всё это время находится в собственности страховой компании и сдаётся вам в аренду, а также некая накопленная сумма денег перейдут в вашу собственность.

 

Подробнее о схеме мы расскажем чуть ниже, пока ограничимся главным: самым заманчивым в этом предложении выглядит ежемесячный взнос. Согласно расчётам, за квартиру стоимостью $60 000 ежемесячно (правда, в течение 30 лет) нужно будет выплачивать около $300, или 55 000 тенге. А можно ежегодно — просто умножьте эту сумму на 12, и все дела.

 

Накопительное страхование: что это?

Накопительное страхование принципиально отличается от более традиционного (рискового) страхования. В последнем случае клиент платит один взнос и получает крупное вознаграждение при наступлении страхового случая. Срок такого страхования обычно составляет один год, и если в течение этого времени страховой случай не произошёл, то взнос остаётся страховой компании.

 

Договор накопительного страхования может быть заключён на несколько десятков лет. Основная его особенность в том, что клиент в течение каждого года обязан выплачивать заранее оговорённые страховые взносы, которые не просто накапливаются на счету, но на них ещё и начисляется вознаграждение. Ну и самое главное — когда срок страховки закончится, а страховой случай не наступит, то страховая компания вернёт накопленную сумму, да ещё и с процентами.

 

Правильнее говорить о том, что накопительное страхование является инструментом долгосрочного финансового планирования, которое включает в себя риски наступления страхового случая.

 

Кстати, все источники утверждают, что на планете очень популярно именно накопительное страхование, кроме того, такие полисы имели больше половины советских семей. Можно отметить, что частным случаем такой страховки является пенсионный аннуитет.

Причём тут недвижимость?

Наш корреспондент обратилась в одну из этих компаний под видом клиента и вот что ей там рассказали.

 

Главное условие при покупке недвижимости в рассрочку — это участие в накопительном страховании жизни.

 

Покупка начинается с внесения первоначального взноса. Он рассчитывается исходя из стоимости полиса накопительного страхования (покупка которого обязательна) с ежегодным платежом во время всего срока накоплений (на 10, 20 и 30 лет), а также цены приобретаемого жилья. Кроме того, учитывается пол и возраст клиента (женщинам дешевле, так как у мужчин высок риск неожиданной смерти). Ещё в этот взнос входит двойной платёж за жильё в первый и последний год накопления и оплата брокерских услуг (5 % от стоимости квартиры).

 

Если расходы устраивают клиента и он готов сотрудничать с компанией, наступает следующий этап — подписание договора первоначального взноса. Далее немаловажный этап — клиенту нужно пройти медицинское обследование. Для этого компания может предоставить услуги своего медцентра (правда, не бесплатно). На этом же этапе в компанию нужно привести 5 человек. Если же таковых людей не найдётся, нужно будет заплатить ещё 60 000 тенге. Если всё получилось — 5 человек нашлись и внесли свои первоначальные взносы — нужно заказать оценку недвижимости, также за свой счёт. После этого между клиентом и компанией заключается договор найма жилого помещения.

 

В собственность клиента недвижимость переходит после последнего платежа, а по истечении срока накопления клиент получит на руки достаточно приличную сумму за страхование жизни, так сказать, негосударственную пенсию для безбедной старости. В случае смерти клиента эта сумма перейдёт к его наследнику или любому лицу, которое он сам укажет.

 

Из расчёта, сделанного менеджером компании, выходило, что, заплатив первоначальный взнос $8 463 и в течение 30 лет уплачивая по $3 463 ежегодно, наша сотрудница станет собственником квартиры стоимостью $60 000. Точнее, начинать жить в ней можно довольно скоро, а вот права собственности будут переданы только через 30 лет.

 

Кто есть кто?

Понравилось? Теперь переходим к самому интересному. Сегодня подобную схему покупки недвижимости в Казахстане предлагают несколько компаний. Все они имеют, на первый взгляд, разные названия, но в итоге работают с одной. В Алматы, Караганде, Семее, Костанае можно увидеть рекламу «Форте Лайф», в Астане, Актобе — DREAM LIFE. Возможны вариации, поскольку обе компании на своих сайтах ссылаются друг на друга. Причём, как утверждается в их рекламе, на сегодняшний день на рынке стран СНГ более выгодных и безопасных условий по приобретению недвижимости не существует. Важный момент: бизнес, судя по всему, пришёл в Казахстан с «Форте Лайф», а эта компания зарегистрирована в Украине.

Всё дело в документах

Чтобы понять всю суть деятельности компании, мы попросили менеджеров предоставить нам договор найма жилья, затем на сайте страховой компании в открытом доступе нашли и распечатали копию свидетельства налогоплательщика, удостоверяющую, что 29 августа 2014 года частное акционерное общество «СК «Форте Лайф» было зарегистрировано в Республике Казахстан в качестве налогоплательщика.

Сначала мы решили проштудировать наше законодательство о правовой основе деятельности страховой компании-нерезидента на территории РК.

 

И вот что нашли. Статьёй 5-1 закона РК «О страховой деятельности» предусмотрено, что «страхованиерасположенных на территории РК имущественных интересов юридического лица или его обособленных подразделений и имущественных интересов физического лица, являющегося резидентом РК, может осуществляться только страховой организацией-резидентом Республики Казахстан».

 

Согласно статье 11-1, страховая организация вправе осуществлять страховую деятельность только при наличии лицензии на право осуществления страховой деятельности, правил страхования, определяющих общие условия осуществления страхования по определённому виду, и внутренних правил.

 

Кроме этого страховая организация обязана получить предварительное согласие уполномоченного органа (то есть Нацбанка) для предложения финансовых продуктов в случаях и порядке, предусмотренных нормативными правовыми актами уполномоченного органа.

 

Что ответили госорганы

Наличие разрешения и лицензии у «Форте Лайф» мы решили уточнить в Нацбанке РК (в Департаменте надзора за субъектами страхового рынка). Вот что нам ответил государственный регулятор.

 

Подпунктом 24 статьи 3 закона «О страховой деятельности» определено, что страховая организация — это юридическое лицо, осуществляющее деятельность по заключению и исполнению договоров страхования на основании соответствующей лицензии уполномоченного органа. Иначе говоря, у любой страховой компании, которая работает на территории Казахстана, просто обязана быть соответствующая лицензия.

 

Однако компании «Форте Лайф» не выдавалось лицензии на осуществление отдельных видов банковских операций и страховой деятельности в Республике Казахстан. Вследствие чего акционерное общество не подлежит регулированию, контролю и надзору со стороны Национального банка РК.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 закона РК «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» (далее — закон о банках) ни одно лицо, не имеющее соответствующей лицензии уполномоченного органа, не имеет права выполнять банковские операции в качестве основной или дополнительной деятельности. Согласно закону о банках,деятельность по выдаче кредитов в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности является банковской заёмной операцией, которая может осуществляться банком, ипотечной организацией или дочерними организациями национального управляющего холдинга в сфере агропромышленного комплекса на основании лицензии уполномоченного органа.

 

Дополнительно отмечаем, что помимо вышеуказанных институтов иные лица также вправе заключать договоры займа на условиях платности в рамках Гражданского кодекса РК без необходимости получения лицензии уполномоченного органа с учётом ограничения, предусмотренного пунктом 3 статьи 715 Гражданского кодекса РК и правоспособности юридического лица: «Юридическим лицам и гражданам запрещается привлечение денег в виде займа от граждан в качестве предпринимательской деятельности, и такие договоры признаются недействительными с момента их заключения. Данный запрет не распространяется на случаи, когда заёмщиками являются банки, имеющие лицензию уполномоченного государственного органа на приём депозитов, а также на случаи приёма денег в обмен на ценные бумаги, выпуск которых зарегистрирован в установленном законодательством порядке».

 

Также мы решили проверить правомочность имеющегося у компании свидетельства о регистрации в качестве налогоплательщика. Для этого обратились в комитет государственных доходов (бывший налоговый комитет), где нам ответили, что представленный набор из 12 цифр в качестве БИНа таковым вообще не является, а на сайте этого ведомства на электронном сервисе «Поиск налогоплательщика» на наш запрос вышел ответ: «Данные, удовлетворяющие вашему запросу, не найдены».

 

Мнения независимых экспертов

Чтобы изучить деятельность иностранных страховых компаний со всех сторон мы также обратились к страховому омбудсмену Виталию Верёвкину.

 

Первое, что хотелось бы отметить, по законодательству РК страховым организациям запрещена иная деятельность, кроме страхования, то есть страховщики не торгуют домами и не занимаются никакими операциями с недвижимостью, кроме той, что получена в результате их деятельности. Во-вторых, открытие СК очень сложный процесс, он занимает от восьми месяцев до двух лет. И обойтись, как в данном случае, только свидетельством о регистрации налогоплательщика просто невозможно, — объяснил эксперт.

 

По его словам, перед тем как создать страховую организацию, люди, которые хотят это сделать, должны обратиться в Нацбанк, предоставить о себе полную информацию: кто они, что они, наличие и происхождение уставного капитала, его объём. Затем эта информация проверяется, потому что требования к страховым компаниям, страхующим жизнь, гораздо выше, чем к компаниям, занимающимся общим страхованием. После чего с разрешением, с уставом организации люди, желающие заниматься страхованием, идут в управление юстиции (через ЦОН) и получают документы о регистрации. Затем в Нацбанк снова предоставляются документы и на основании составленного бизнес-плана выдаётся лицензия.

 

То, что некое юридическое лицо демонстрирует своим потенциальным клиентам свидетельство о государственной регистрации, в котором указано наименование юридического лица как «частное акционерное общество «Страховая компания», не делает это юридическое лицо страховой организацией, созданной в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

 

— У меня, кстати, огромный вопрос, как регистрирующие органы вообще зарегистрировали юридическое лицо с таким наименованием, по закону это запрещено, — удивляется Виталий Веревкин. — То есть это вообще не страховая организация!

 

Прокомментировать полученную информацию мы попросили и юриста по жилищным отношениям Бахыта Касымбекова.

 

Во-первых, в Казахстане уже несколько лет не существует выдачи свидетельств РНН, вместо них для юрлиц введены БИНы, в подтверждение этого должно быть специальное свидетельство. Во-вторых, такой формы как частное акционерное общество в РК просто нет, существуют только АО или ТОО, — сказал он и добавил, что свидетельство о регистрации этой компании вызывает обоснованные сомнения.

 

При этом Б. Касымбеков отметил, что привязка страхования жизни к договору найма жилья с последующим выкупом не вполне законна, поскольку это два совершенно разных договора и они не имеют никакой смысловой или логической привязки друг к другу.

 

Если бы эта компания встала на учёт в наших налоговых органах и получила соответствующий БИН, то деятельность по сдаче жилья в аренду с последующим выкупом без привязки к какому-то сомнительному страхованию была бы законной. Однако в данном случае это не так.

 

С учётом информации, собранной о данной компании, возникают подозрения, что представленный страховой компанией вид деятельности — одна из форм изощрённой финансовой пирамиды. Есть вероятность того, что через некоторое время, от нескольких месяцев до одного года, её представители соберут взносы и просто исчезнут, а арендаторов попросят освободить жилплощадь. Однако руководство и сотрудники компании должны знать, что в Казахстане существует статья 217 Уголовного кодекса «Создание и руководство финансовой (инвестиционной) пирамидой», и такой вид деятельности уголовно наказуем, — заметил юрист.

 

Условия договора найма жилого помещения насторожили также и страхового омбудсмена, поскольку договор заключается между гражданином РК (о котором, кстати, здесь представлены очень исчерпывающие сведения: дата рождения, серия паспорта, кем он выдан, адрес гражданина) и компанией (из сведений о ней — только название города), зарегистрированной по законодательству Кипра, который, как мы знаем, является офшорной зоной, то есть зоной уклонения от уплаты налогов. По мнению В. Верёвкина, этот факт тоже должен навести наших граждан на размышление.

 

 

 

Кроме того, по словам омбудсмена, согласно закону РК «О страховой деятельности», наши БВУ не смогут принять платежи для иностранной компании, то есть в данном случае клиент не сможет никак доказать, что он осуществлял платёж по договору страхования жизни, а это очень серьёзный риск того, что клиент не сможет доказать, что он вносил аннуитетные платежи.

 

В завершение эксперт посоветовал нашим читателям: «На мой взгляд, люди, которые хотят воспользоваться услугами этой компании, должны очень серьёзно подумать. Разумеется, пока мошенничество не совершено, по закону оно не может являться таковым, но перечисленные факторы риска должны быть учтены при заключении договоров с этой компанией. Здесь очень много неизвестных. Нам остаётся предупредить людей об имеющихся рисках. Если они считают их приемлемыми, то, конечно, могут сотрудничать с этой так называемой страховой компанией, но лично я не стал бы этого делать».

Неутешительные выводы

Итак, вот что мы выяснили: любая иностранная страховая компания должна иметь разрешение и лицензию Нацбанка на осуществление своей деятельности в РК. А именно лицензии (первое, что должен увидеть каждый клиент в офисе любой страховой компании), например, в офисе «Форте Лайф» мы не обнаружили. Менеджеры компании постоянно сетовали на проводимый ремонт…

 

Далее: непонятно происхождение свидетельства налогоплательщика. Вопрос страхового омбудсмена о правомерности его выдачи вполне обоснован, но, думается, что наш Минюст вообще не причастен к выдаче этого свидетельства.

 

В связи с отсутствием необходимых документов получается, что деятельность украинской страховой компании «Форте Лайф» не регулируется законодательством Республики Казахстан. Поэтому в данном случае вся ответственность за сотрудничество с нею ложится исключительно на плечи клиентов. И в случае негативного развития событий они не смогут рассчитывать на помощь госрегулятора (Нацбанка) и свои интересы им придётся защищать самостоятельно. Однако здесь опять загвоздка: согласно законодательству какой страны это можно будет сделать, ведь компания работает по законам Украины, договор найма составляется по законодательству Кипра, а что сказано в них о гражданах Казахстана и их правах — не известно.

 

Кстати, по последней информации, в Казахстане появились и другие «страховые» компании, готовые предложить казахстанцам такой способ приобретения жилья.

 

Мы надеемся, что прочитав эту статью, читатели будут знать, какие документы должны иметь такие компании и каким требованиям законодательства РК они должны соответствовать. Решать за вас, уважаемые читатели, мы не можем, но предостеречь посчитали необходимым.

 

Источник: КРЫША