Долевое строительство: как не попасть в лапы мошенников?

В РК жильё слабо доступно. Эффективный инструмент поддержки — долевое участие в жилищном строительстве.

О нехватке жилья в РК мы пишем регулярно. Так, скажем, если сравнивать показатели обеспеченности жильём РК и стран Европы, а также США, то Казахстан окажется в самом низу рейтинга, учитывающего соотношение населения с количеством жилых объектов. Кроме того, более 70% семей РК проживают в жилищах, где на человека приходится менее 20 кв. м жилой площади. Напомним, по нормам ООН показатель должен составлять не менее 30 кв. м, то есть значительно больше.

Покупка жилья в РК — вопрос непростой, особенно с учётом того, что рост заработных плат казахстанцев «сожрала» инфляция, и покупательная способность в стране по итогам первого квартала текущего года упала.

В таких условиях весьма востребованным способом приобретения жилья в Казахстане является долевое участие в жилищном строительстве. Популярность этого способа обусловлена более низкой стоимостью жилья в сравнении с покупкой после ввода объекта в эксплуатацию или же на вторичном рынке, где за последние годы отмечается значительный рост цен. Так, скажем, на первичном рынке в 2019 году жильё стоило в среднем 293,5 тыс. тг за кв. м, а в мае текущего года — уже 486 тыс. тг за кв. м (разница в 65,6%). На вторичном рынке по итогам 2019 года квадрат жилья стоил в среднем 200,4 тыс. тг, а в мае текущего — 505,7 тыс. тг, то есть в 2,5 раза больше.

Для сравнения: среднемесячная номинальная заработная плата в РК составляла по итогам первого квартала текущего года 340,6 тыс. тг. С одной стороны, это на 82,3% больше среднего показателя 2019 года (186,8 тыс. тг). С другой, как уже было сказано, рост не перекрывает инфляцию, и покупательная способность заработных плат за год сократилась на 0,6%.

Если же сравнить заработные платы с ценами на жильё, проблема станет очевидной. Для примера, возьмём обычную семью из двух работающих человек (то есть рассчитывать будем на две средние номинальные заработные платы в месяц), и стандартную квартиру площадью 54 кв. м. Даже если такая семья сможет откладывать на квартиру сразу треть общего заработка, то для накопления хотя бы 20% от стоимости квартиры (стандартный первоначальный взнос) копить придётся 1,9 года из расчёта стоимости среднестатистического нового жилья и 2 года — в случае жилья на вторичном рынке. Накопления же до полной стоимости займут и вовсе 9,6 года для нового и 10 лет — для вторичного жилья.

Заметим: при этом мы делаем фантастическое допущение, что на протяжение всего срока накопления стоимость жилья не будет меняться, что невозможно, а значит, реальный срок будет дольше — причём вполне вероятно кратно. Кроме того, мы использовали данные по номинальной среднемесячной заработной плате, хотя гораздо более показательной (мы уже объясняли, почему это так) является медианная* заработная плата, составившая в первом квартале текущего года всего 225,7 тыс. тг (и 204,1 тыс. тг — по итогам 2022 года). Также показателен уровень модальной* заработной платы, составивший в РК в 2022 году всего 68,6 тыс. тг.

Тем временем специалисты аналитических центров Urban Reform Institute (США) и Frontier Center for Public Policy (Канада), основываясь на стандартах ООН, ОЭСР, Joint Center for Housing Studies и т. д. определили критерии доступности жилья. Жильё в стране считается доступным, если для приобретения квартиры средней площади и стоимости требуется менее 3 лет, среднедоступным — от 3 до 4 лет, недоступным — более 5 лет. Таким образом, доступным по таким расчётам жильё в РК точно не является.

* медианная заработная плата — величина, находящаяся в центре ряда распределения численности работников по размерам начисленной заработной платы и делящая его на две равные части — с зарплатой ниже и выше медианной
** модальная заработная плата — величина, наиболее часто встречающаяся в ряду распределения численности работников по размерам начисленной заработной платы

В такой ситуации неудивительно, что механизм долевого участия в жилищном строительстве, где стоимость жилья до 30% ниже стоимости после ввода объекта в эксплуатацию, является востребованным в нашей стране. Однако здесь важно помнить о подводных камнях.

Напомним: в соответствии с Законом «О долевом участии в жилищном строительстве», продажа жилья на этапе строительства разрешена только через заключение договора долевого участия (далее — ДДУ) по утвержденной типовой форме.

Типовая форма договора долевого участия утверждена приказом Миннацэкономики от 28 июля 2016 года № 345. Договор заключается в письменной форме, и необходимо обратить внимание, что после подписания ДДУ должен быть зарегистрирован в местном акимате через Единую информационную систему долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр». По факту регистрации ДДУ предоставляется соответствующая выписка, которая предотвращает факт двойной продажи и является основанием для оплаты.

В случае, если покупатель заключает с застройщиком иной договор (предварительный договор бронирования, договор резервирования, договор инвестирования, договор уступки права требования), он не считается участником долевого строительства и не сможет в критической ситуации — например, невыполнения застройщиком сроков в течение длительного времени, продажи одной квартиры нескольким людям и прочее — защитить свои права как дольщик.

В свою очередь заключение ДДУ и привлечение средств дольщиков в соответствии с законом возможны исключительно при наличии у застройщика соответствующего разрешения местного исполнительного органа или гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК). Застройщик обязан предъявить будущему дольщику эти документы.

Гарантия КЖК выдаётся застройщику после проведения тщательной проверки на надёжность: проанализированы финансовые показатели, ценовая политика, источники финансирования, объёмы и стоимость строительства; просмотрены разрешительные и правоустанавливающие документы и проверка на отсутствие судебных или налоговых разбирательств. При наступлении дефолта застройщика КЖК берёт на себя обязательства по завершению строительства объекта и передачи дольщику причитающегося ему жилья.

Таким образом, заключение ДДУ в соответствии требованиями закона может значительно обезопасить дольщика от недобросовестных застройщиков, а таковых в РК хватает.

Однако на сегодняшний день всё ещё актуальны продажи объектов долевого строительства без соответствующего разрешения и с нарушением законодательства. Чтобы обеспечить населению достоверную и полную информации по объектам долевого строительства, КЖК размещает на официальном сайте www.khc.kz, в разделе «Физическим лицам» и подразделе «Дольщикам», реестр договоров о предоставлении гарантии по строящимся объектам и информация о ходе строительства по жилым комплексам.

Также КЖК разработала информационную систему «Жилищный портал» www.homeportal.kz, где размещён перечень законных объектов долевого строительства. Помимо этого, на «Жилищном портале» публикуется информация о застройщиках, которые не имеют соответствующего разрешения или гарантии на привлечение средств дольщиков (по данным местных исполнительных органов).

Будущим покупателям долгожданных квартир крайне важно перепроверять документы застройщиков перед покупкой и знать свои права как дольщиков.