Аварийное жильё в Казахстане и вопросы к официальным статданным: сколько домов в РК являются аварийными на самом деле?

Обзор международного опыта реновации ветхого и аварийного жилья.

Ветхость и аварийность жилищного фонда остаются актуальными проблемами во многих странах, и каждое государство имеет собственный подход к улучшению жилищных условий населения. Для быстро развивающегося Казахстана актуальность этого вопроса особенно остра.

Команда Energyprom.kz провела исследование и выяснила текущее положение аварийного жилья в Казахстане. Для начала необходимо внести ясность в сами понятия «аварийности» и «ветхости» жилья. Аварийным называется жильё, непригодное для проживания и подлежащее сносу из-за серьёзных деформаций несущих конструкций, фундаментов, стен. Ветхим называется жильё с высоким уровнем износа (65%–70%), которое можно эксплуатировать при соответствующем ремонте и последующем регулярном мониторинге технического состояния.

Ситуация с аварийным жильём в Казахстане, несмотря на некоторые улучшения, остаётся достаточно серьёзной. Кроме того, имеются вопросы к сбору данных. Так, согласно данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, по состоянию на конец 2021 года в стране числилось 1,8 тыс. жилых домов в аварийном состоянии, в них проживало 25,3 тыс. человек. Однако если в 2021-м количество аварийных домов в РК уменьшилось лишь на незначительные 1,3%, то в 2020 году показатель сократился сразу на 47%, или на 1,6 тыс. жилых домов.

Конечно, хотелось бы верить, что оптимистичные показатели связаны, скажем, с реализацией программы «Нұрлы жер», в рамках которой предусмотрена реновация жилья, или с отдельными программами МИО. Однако такая гипотеза вызывает серьёзные сомнения. Поясним: в региональном разрезе рекордное сокращение показателей аварийного жилья в 2020 году обусловлено почти полным искоренением проблемных домов в Алматы. Если по итогам 2019 года в городе числилось 1726 аварийных домов, то уже к концу 2020-го — всего один. То есть, по официальным данным БНС АСПиР РК, за год в городе решили проблему аварийного жилья практически полностью. И не просто за год, а именно за 2020 год, когда вся страна находилась на карантине и в жёстком локдауне.

Впрочем, такое чудо реновации едва ли соответствует действительности. Так, скажем, по сообщению Tengrinews.kz, в мае 2021 года в Алматы презентовали программу реновации жилищного фонда на 2021–2025 годы. За период с 2021-го по 2025 год планируется заменить 708 ветхих домов на новые. И, в перспективе, снести ещё 709 старых домов. Не похоже на официальные показатели. Более того, в текущем году глава Южной столицы Ерболат Досаев сообщил, что в настоящее время 20% жилого фонда города является ветхим или аварийным. «Имеется 1,7 тыс. ветхих и аварийных домов, требующих реновации или полного переселения, где проживает порядка 75 тыс. горожан» — отметил он, передаёт Кrisha.kz.

Как это соотнести с официальными данными Бюро национальной статистики — вопрос открытый.

Переходя к теме ветхого жилья, стоит отметить, что для проведения оценки жилищного фонда можно воспользоваться статистикой ввода домов в эксплуатацию по годам. Значительная доля жилфонда откровенно старая: дома, возведённые до 1970 года, составляют более 30% от общего количества, или 750 тыс., а дома, построенные в 1971–1990 годах — 27,5%, или 672,6 тыс.

Уровень износа жилищного фонда может значительно разниться в каждом регионе: показатель может зависеть от материала наружных стен, срока и качества эксплуатации жилья и других параметров. Поэтому в большинстве случаев высокому износу подвержены дома, построенные до 1970-го и в промежутке 1971–1990 годов — как индивидуальные, так и многоквартирные (так называемые «сталинки», «хрущёвки», «брежневки»). В дальнейшем эти дома переходят из ветхого в аварийное состояние.

Сегодня реновация жилья в РК проходит в рамках Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года, а также в рамках региональных программ реновации. Это поэтапный снос или модернизация старого фонда жилья, а также переселение жильцов из аварийных в новые современные дома.

МИО принимают свои программы реновации жилищного фонда и устанавливают механизмы и критерии реализации, в том числе порядок и условия возмещения: в частности, собственникам жилых помещений, подлежащих реновации, предоставляются новые квартиры, равнозначные по площади, но не менее однокомнатных.

Перечень объектов, подлежащих реновации, определяется МИО с учётом износа строительных конструкций жилого фонда, их соответствия эксплуатационным требованиям, а также мнения собственников помещений.

Финансирование проектов реновации жилищного фонда может осуществляться за счёт местного бюджета и иных источников: частных инвестиций, в том числе через механизмы ГЧП, займов БВУ, средств субъектов квазигосударственного сектора, доходов от продажи жилых и нежилых помещений в ходе реализации проекта и т. д.

МИО осуществляет строительство социального кредитного жилья на площадке сноса аварийного или ветхого жилья. При этом снос ветхих жилых домов производится за счёт средств местного бюджета.

Дочерняя организация АО «НУХ „Байтерек“», АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК), будет рассматривать совместное участие с МИО в реализации проектов по реновации жилищного фонда при привлечении средств на внутреннем и международном рынках капитала. В целях оказания поддержки в решении проблем ветхого жилого фонда и улучшения жилищных условий граждан КЖК может осуществить привлечение средств на рыночных условиях для последующего приобретения государственных ценных бумаг местных исполнительных органов. Облигационные средства будут направлены на финансирование реновации ветхого жилья через дочерние организации.

Так, к примеру, реновацию 237 домов в Атырау проведут за пять лет. Эта работа будет осуществляться в соответствии с «Программой реновации жилых домов города Атырау на 2022–2026 годы». Проект предусматривает восемь задач. Среди них ликвидация ветхого жилья на территории города, обеспечение граждан комфортным жильём, формирование архитектурного облика города, развитие механизмов привлечения внебюджетных средств в строительство.

Тем временем в Южной столице также реализуется программа реновации жилищного фонда на 2021–2025 годы. СПК «Алматы» сегодня ведёт совместную работу по вопросу выделения финансирования с уполномоченными органами, в том числе с городским акиматом, АО «НУХ „Байтерек“», Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК, а также Министерством национальной экономики РК. В этом году в Алматы с учётом планов частных застройщиков запланирован снос 32 ветхих домов на 278 квартир.

Также в пример можно привести опыт Жезказгана. В сфере развития жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры планируется строительство и модернизация 130 километров теплосетей, 300 километров водопроводных сетей и 127 километров сетей водоотведения, кроме того, в городе будет модернизирована тепловая станция и построена ТЭЦ-2. Также для решения жилищных проблем будет проведена работа по реновации жилищного фонда Жезказгана, которая затронет порядка 137 домов, или 1058 квартир.

У каждой страны есть свои программы и методы реновации жилищного фонда, как и свои характерные особенности.

Казахстану, судя по вызывающей вопросы статистике, которая едва ли отражает реалии наших граждан, стоит взять на вооружение международный опыт. А заодно учесть, что проблемы ветхого и непригодного для достойной жизни жилья пагубно влияют и на криминогенную ситуацию, и в целом на уровень жизни населения.