Теневой рынок арендного жилья в стране занимает 60%–70%

По итогам 2021 года жилищный фонд в Казахстане достиг 387,7 млн кв. м — на 3,9% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (373,3 млн кв. м). За пять лет рост составил 13,2%.

В соответствии с международными стандартами ООН, требуемая норма общей площади жилья на человека составляет 30 кв. м. Текущий уровень обеспеченности жильём на одного человека в Казахстане — 23,2 кв. м. Более того, в сельской местности показатель и вовсе составляет всего 19,8 кв. м. Несмотря на ежегодный рост, обеспеченность жильём остаётся достаточно низкой, сильно отставая от международных стандартов.

Таким образом, несмотря на все предпринятые за долгие годы меры, доступность жилья в Казахстане находится на невысоком уровне.

Один из доступных способов решения жилищного вопроса в условиях урбанизации и трудовой миграции — развитие рынка арендного жилья.

Однако на текущий момент, по данным социологического опроса, теневой рынок в стране занимает 60%–70% от общего рынка арендного жилья. Квартиры часто сдаются без заключения договоров, а условия аренды не защищают интересы арендаторов. В целом рынок аренды жилья в Казахстане находится на начальной стадии развития и имеет большие перспективы.

Международный опыт показывает, что арендное жильё является важным элементом жилищного рынка и позволяет удовлетворять жилищные потребности разных групп населения на разных этапах жизни. Почти во всех странах ОЭСР жилищная поддержка предоставляется за счёт жилищных пособий, на которые приходится от 0,6% до 1,8% ВВП. Страны ОЭСР в основном поддерживают предоставление социального арендного жилья.

Кроме того, в странах ОЭСР получили распространение инвестиционные фонды недвижимости (REIT, Real Estate Investment Trust). Это частные компании, которые приобретают объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (например, закладные или ипотечные облигации) за счёт коллективных инвестиций — паёв, долей и т. д. Затем приобретённое предоставляется в аренду для получения прибыли.

Главный сдерживающий фактор развития рынка частной аренды в РК по сравнению со странами ОЭСР — существенная разница в налогообложении на имущество для физических (0,1–0,5%) и юридических (1,5%) лиц. Необходимо предусмотреть налогообложение юридических лиц — владельцев жилья для социальной аренды по таким же ставкам, как для физических лиц. К таким юридическим лицам могут относиться социальные предприниматели, инвестиционные фонды недвижимости, паевые инвестиционные фонды, арендные (потребительские) кооперативы.

Далее рассматривается международный опыт в части социального арендного жилья в разрезе стран.

Стоит также детально рассмотреть опыт Германии. Массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы: за двенадцать послевоенных лет было возведено 5 млн ед. жилья общей площадью более 250 млн кв. м.

На протяжении 50-х годов объём инвестиций в строительство жилья стабильно превышал 5% от ВВП страны, а доля государственной поддержки сектора колебалась от 30% до 50% от общего объёма инвестиций. При этом немецкому правительству удалось избежать как раскручивания инфляции, так и прочих серьёзных макроэкономических проблем, причём для их предотвращения правительство принимало достаточно нетипичные методы. Например, чтобы избежать взлёта цен на стройматериалы, строителям было разрешено заключать картельные договоры, призванные сбить цены на цемент.

Строительные программы того времени можно было сформулировать так: жилищное строительство должно стать массовым и дешёвым, при этом оно невозможно без масштабных государственных субсидий, а факт субсидирования означает создание централизованного строительного ведомства, которое будет осуществлять жёсткий контроль как над строительством жилья, так и над использованием уже готовых домов. Для выполнения всех этих задач ещё в 1949 году в ФРГ было создано Министерство жилищного строительства, а к лету 1950-го бундестаг принял предложенный чиновниками министерства закон о жилищном строительстве.

В целом рассмотренный опыт зарубежных стран указывает на ряд аналогичных инструментов, применяемых для решения жилищных вопросов населения и в Казахстане. К примеру, по опыту Великобритании и Канады в РК оказывается помощь в приобретении жилья определённым группам населения через строительство социального жилья, предоставляются льготные займы и жилищные сертификаты. Кроме того, по опыту Канады и стран ОЭСР внедряются жилищные выплаты на субсидирование арендной платы в частном жилищном фонде. По модели деятельности Совета по развитию и жилищному строительству Республики Сингапур была основана «Казахстанская жилищная компания». КЖК стимулирует сферу строительства жилья в РК, в том числе путём поддержки строительства арендного и кредитного жилья.