Госпрограмме 10 лет: хроника борьбы за метры

 

Госпрограмма, доступное жильё, план по снижению стоимости строительства, удешевление ипотеки… Можете ли вы вспомнить, как давно звучат эти понятия с трибун и экранов? Мало кто знает, но в 2015 году Казахстан отмечает своего рода юбилей. Ровно 10 лет страна борется с дефицитом жилья. «Крыша» решила вернуться в прошлое и подвести итоги этого противостояния, сообщает krisha.kz.

 

Провальный период

 

Астана и Алматы уже не конкурируют с Москвой в рейтинге дефицита жилья. Столица Казахстана опередила российский мегаполис. Там на одного жителя приходится 19 метров, у нас — на два квадрата меньше (на 835 тысяч человек приходится 14.7 млн кв. м недвижимости).

Почти неизвестный факт: критическая ситуация возникла в 2005 году. Индекс виртуальных «человекометров» опустился тогда на самое дно — 15 квадратов вместо минимальных по международным стандартам 30. За счёт бюджета в ряде регионов не строилось ни одного метра.

Именно тогда в Казахстане было решено развернуть первую масштабную программу жилищного строительства. По расчётам правительства прямую выгоду от неё должны были получить 200 тысяч семей, а это не меньше миллиона человек.

 

Эра первая: 350 долларов за квадратный метр

 

В очередном послании Нурсултан Назарбаев поставил перед правительством амбициозные цели: двукратное удешевление жилья (с 700 долларов за один квадратный метр до 350), снижение первоначального взноса, ставок по кредитам, развитие системы жилищных строительных сбережений и неслыханный рост объёмов строительства. Для реализации новой политики жилищного строительства было необходимо около 300 миллиардов тенге. Акиматам отводилась важная роль — давить на цены инфраструктурой.

 

Но возник классический парадокс. Деньги выделили вовремя, а вот законы и принципы реализации госпрограммы запаздывали. Власти приступили к реализации госпрограммы раньше, чем к реформам законодательства. В 2005 году новых нормативных документов в этой сфере не было. Только в 2006-2007 годы были регламентированы процедуры предоставления земельных участков, принципы арендной системы и другие условия приобретения жилья, в том числе через систему жилищных строительных сбережений.

 

При этом неувязки в генеральных планах, которые почему-то оказались не такими уж генеральными, грозили программе срывом. Именно в тот период были определены приоритетные категории претендентов на жильё: госслужащие, молодые семьи, работники социальной сферы. Акиматам было велено создать комиссии по предотвращению спекуляций с доступным жильём.

 

Странно, что при совершенно сырой нормативной базе и неслыханных финансовых нарушениях на всех уровнях сегодня всё же можно увидеть результат.

 

Первый микрорайон, возведённый в Астане по госпрограмме, строился стихийно и так же стихийно продавался.

 

 

Огромные очереди, скандалы, подделка документов, подозрения в коррупции — всё это прочно прижилось на почве «доступного жилья». Масла в огонь подливали застройщики, которые не торопились возводить за 350 долларов качественные дома. Жильё сдавалось с опозданием, в очень непрезентабельном виде. Некоторые объекты надолго зависли. Возникали проблемы с инфраструктурой.

 

В Астане «памятник 350 долларам» находится на ул. Сауран на левом берегу и представляет комплекс из множества домов. Главный их недостаток — экономия. На всём. Холодно, грязно, плесень в углах. Только что введённые объекты ужасали качеством. Но, надо признаться, с тех пор многое изменилось. Дома залатали, обжили, территории благоустроили.

 

В Алматы, из-за необходимости сейсмоусиления, при расчёте стоимости учитывался поправочный коэффициент, равный 1.27. Поэтому стоимость 1 кв.м жилья в рамках этой программы в южной столице отличался от республиканского и составил 444 доллара. Разницу в стоимости акимат покрыл из республиканского и местного бюджетов. 

 

Разумеется, часть денег «потерялась». Счётный комитет выявил нецелевое использование бюджетных средств — 310 млн тенге.

В Астане за счёт кредитных средств вместо планируемых 313 тыс. кв. м ввели всего половину. Возникли сложности с приёмкой объектов в эксплуатацию. Масштабы ужасают: зависло более 20 тысяч квадратов.

 

Тем не менее отчёт о реализации госпрограммы 2005-2007 годов выглядел бодро: план перевыполнен, в стране введено в эксплуатацию 17.9 млн кв. м, цена за каждый не превышала 56 515 тенге.

 

В Алматы первыми ласточками госпрограммы стали дома в микрорайоне «Мамыр-4». В 2005 году здесь было возведено девятнадцать девятиэтажек. Дома расли как грибы после дождя. После вселения жильцов власти получили множество нареканий. Также в 2005-2007 гг. по госпрограмме в Алматы было построено шестнадцать 5-этажных домов в микрорайоне «Кулагер» и застроен жилой массив в районе проспекта Раимбека и улицы Казакова (здесь было возвели более 20 жилых домов различной этажности).

 

В 2006 году в мкр «Жулдыз» появилось тридцать пять 5-этажек! Строительный бум в Алматы сопровождался скандалами. Новосёлы сетовали на некачественное строительство и дешёвые материалы.

 

Так, в домах в мкр «Мамыр» жильцы обнаружили, что во внутренних перегородках между пеноблоками отсутствует цементная смесь. Люди также жаловались на повышенную влажность, специфический запах и отсутствие свежего воздуха в квартирах. Как выяснилось, причиной этого, стал некачественный гипсокартон, использованный при строительстве, на котором образовались слои плесени.

 

Новосёлы мкр «Кулагер» не могли несколько дней воспользоваться туалетом в своих квартирах, так как сантехника была установлена неправильно. 

В подъездах новых домов в мкр «Жулдыз» строители умудрились повесить почтовые ящики вверх ногами.

Если учесть, что средняя площадь квартир 50-60 квадратных метров, то в стране наберётся почти 300 тысяч их счастливых владельцев.

 

Эра вторая, кризисная: 420 долларов за квадратный метр

 

Следующий период госпрограммной истории пришёлся на тяжёлые кризисные годы. Цена та же, 56 515 тенге за 1 квадратный метр. Но это уже 420, а не 350 долларов.

 

Для тех, кто стоит на учёте, строили коммунальные, арендные площади. Учитывая отсутствие средств на выплату первоначального взноса у большинства граждан, отнесённых к приоритетным категориям, кредитование осуществлялось через систему жилищных строительных сбережений с использованием предварительного займа (схема описана ниже).

 

 

Власти отчитались, что план в 19.3 млн кв. м. выполнен. Но планы часто выполняются только на бумаге.

 

В этот период рынок жилья раскачал великий и ужасный кризис. Ярким примером того времени можно считать историю дольщиков одного бюджетного ЖК, которые сами сторожили стройку. Дежурства дружинников ввели после того, как в градокомплексе, превратившемся в долгострой, были украдены уже установленные радиаторы отопления. Голодные строители забрали их вместо зарплаты.

 

Тем временем в другом ЖК происходит обрушение кирпичной кладки. Выясняется, что застройщик «кинул» акимат. Дом не соответствовал проекту, а проект — СНиПам.

 

Местные власти уверяют, что отбирали застройщика строго по правилам госзакупок. Но практика показала, что у тех, кто лучше всех подготовил тендерные документы, возникают серьёзные проблемы со строительством, совестью и законом.

 

Впрочем, проблемы со строительством возникли у всех застройщиков. Самым нерасторопным стало невыгодно работать. Цена 420 долларов оказалась не в тренде. С инфраструктурой тоже были проблемы.

 

Этот этап считается провальным. Половина недвижимости превратилась в долгострой.

Дома по госпрограмме жилищного строительства 2008-2010 годов достраивают до сих пор. В Астане возникло четыре проблемных массива: южнее улицы Сарайшык, восточнее проспекта М. Жумабаева, южнее проспекта Н. Тлендиева, вдоль русла ручья Сарыбулак.

 

Эра третья, неопределённая

 

После такого провала казалось, что страна откажется от идеи бюджетного строительства.

 

И действительно, в 2011 году на смену доступному жилью пришли действия по стимулированию отрасли производства стройматериалов.

Потом началось резкое снижение объёмов строительства и, как следствие, рост цен. Госпрограмму решили срочно реанимировать, но уже в другом формате. Основные изменения произошли в 2012 году.

 

Правительство систематизировало подходы к строительству льготных квадратов, но целостной и ясной картины так и не получилось.

Дело в том, что в программе фигурирует несколько направлений, три основные целевые группы населения. Группы делятся на подгруппы, подгруппы состоят из множества категорий.

 

Одни категории могут претендовать на все три направления, другие проходят только по отдельным программам.

Кроме того, у каждого провайдера свои условия. Есть выкуп, а есть аренда. Одним нужен первоначальный взнос, другим — гарантийный платёж, страховка и так далее.

 

Итак, с 2012 года «Доступное жильё-2020» реализуют Жилстройсбербанк, Казахстанская ипотечная компания, Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

 

Каждый — на своих условиях. Как бюджетные деньги превращаются в метры? Кому они положены?

 

 

Не рассматривая пока программу «Нурлы жол», схема работает так.

Первая категория нуждающихся — это очередники: дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, социально уязвимые слои населения (указаны в статье 68 Закона РК «О жилищных отношениях»), государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты, сотрудники специальных государственных органов и лица, занимающие государственные выборные должности.

 

Правительство даёт взаймы акиматам бюджетные средства. Власти могут финансировать проектирование и строительство арендных домов либо приобрести готовые квартиры у частных застройщиков. В первом случае городские службы получают задание по подготовке земельных участков под строительство, обеспечивают их инженерно-коммуникационной инфраструктурой. Распределением квартир и сбором арендной платы занимаются те же акиматы. Средства, полученные от арендаторов, возвращаются в бюджет, деньги идут на погашение кредита. Главное требования для очередников — отсутствие жилья и даже доли, например, в родительской квартире в другом городе. Мало просто попасть на учёт. Из очереди могут исключить, обнаружив в архивах данные о приватизации, например.

 

Но те, кто устоял и значится в списках, могут стать льготными клиентами и других программ, реализуемых по программе «Доступное жильё». Опять же на определённых условиях, которые часто меняются.

 

А что делать тем, кого акимат не ставит на учёт? Квартиры нет, семья не многодетная, работа есть, зарплата невысокая, ипотеку взять невозможно. Это потенциальные клиенты ЖССБ и КИК.

 

Здесь самое сложное — осмыслить принцип реализации.

 

ЖССБ делит между претендентами второй группы половину доступного жилья, а КИК — 30 %. При этом приоритетной категорией клиентов ипотечной компании считаются госслужащие, медики, воспитатели, учителя, учёные, спортсмены…

Условия ЖССБ ещё сложнее. Есть в программных документах странное понятие «жильё для всех категорий населения». Оно, конечно, не для всех.

 

Порядок формирования пулов, распределения и выкупа жилья определяется внутренними документами ЖССБК.

 

Итак, если дом был построен с участием ЖССБК, распределением жилья и формированием пулов занимается банк. Обязательное условие для претендентов — договор о жилстройсбережениях. Если клиент не перечисляет деньги на свой счёт в течение трёх месяцев, то его место может занять другой претендент.

 

По программе «Доступное жильё» в банке предусмотрено две линии: для молодых семей и для всех остальных. Последние, ещё раз повторим, это далеко не все.

 

Жильё для всех — не для всех

 

Чтобы участвовать в этом направлении, нужно быть вкладчиком банка. Если нужна квартира в Астане или Алматы, требуется прописка (не менее двух лет). Но главное условие — абсолютное отсутствие жилья и фактов его отчуждения в последние пять лет. Те, кто получил наследство, имеет долю в родительском доме в посёлке и другие, тоже несомненно нуждающиеся в жилье граждане, но здесь возникает трудность. Виной тому не всегда точные формулировки законов. 

 

Министр национальной экономики Ерболат Дасаев написал в своё блоге, что участие заявителя, имеющего с членами семьи общую совместную собственность, недопустимо, за исключением случаев наличия формы собственности определенной как долевая собственность.

Один квадратный метр жилья по линии ЖССБ в Астане и Алматы стоит, в зависимости от уровня комфортности, от 120 тысяч до 142.5 тысячи тенге. В регионах — 80-90 тысяч.

 

При формировании пулов действует балльная система.

 

Банк проверяет платёжеспособность. Если доходов семьи не хватит на выкуп жилья, клиентам предлагают аренду.

Для арендаторов условия таковы: в течение восьми лет можно жить в квартире, оплачивая аренду и коммунальные услуги. Оставшаяся сумма погашается за счёт займа под 4-6 %. Условия те же: жилья у претендента нет, не было фактов его отчуждения в последние 5 лет, есть прописка.

 

Схема распространяется только на те семьи, ежемесячный чистый доход которых в последние полгода не превышал 15-кратного размера прожиточного минимума, т. е. 320 460 тенге.

 

То есть если после выплаты отчислений, подоходного налога и т. д. у супругов остаётся большая сумма (например, они зарабатывают от 160 тысяч тенге), то восьмилетняя аренда отпадает.

 

Размер арендного платежа устанавливают акиматы. Предел — 100 тенге за 1 кв. м на период не более восьми лет. В договорах прописано не только это, но и обязанности по оплате коммунальных услуг и взносу сбережений в ЖССБ в течение восьми лет с даты ввода жилья в эксплуатацию.

 

Если нет отчислений в течение трёх месяцев, ЖССБ обращается в акимат и местные исполнительные органы выселяют клиента, а его место занимает следующий претендент.

 

Жильё для молодых семей

 

Жильё для молодых семей, или второе направление для третьей категории, реализуется по похожей схеме, только это уже арендное жильё с правом выкупа.

 

Вместо баллов за депозитную дисциплину здесь оценивается количество детей и лет, прожитых в браке. Супругам должно быть менее 29 лет. Как правило, квартиры получают многодетные семьи.

 

От арендаторов требуется гарантийный взнос в размере шести накопительных платежей.

 

Для молодых семей несомненным преимуществом является возможность накапливать сбережения для выкупа жилья в течение восьми лет, уже проживая в арендном жилье на льготных условиях. Если за этот период нужная сумма не собралась, арендаторы оформляют кредит на срок до 15 лет.

 

Важный момент — доход семьи не может быть менее 85 тысяч тенге для претендентов на жильё в Астане и Алматы. Для остальных городов установлен порог в 64 тысячи.

 

Ставки вознаграждений по жилищным займам для всех категорий граждан и молодых семей составят от 4 до 6.5 % годовых в зависимости от тарифной программы вкладчиков ЖССБК. Таким образом, годовая эффективная ставка — 7-7.2 %.

 

Это ещё не всё. Существуют разные тарифы и подтарифы. Нет, нельзя сказать, что люди получают это жильё бесплатно. По нашим подсчётам переплата с каждого миллиона составляет 100-120 тысяч тенге.

 

Попытки сравнить условия реализации квартир по разным направлениям терпят фиаско. Кажется, вышеперечисленные структуры сделали всё, чтобы невозможно было сопоставить условия и оценить доступность той или иной программы или прикинуть, насколько льготная ипотека дешевле коммерческой.

 

Естественно, число вкладчиков ЖССБ в эти годы рекордно возросло. За четыре года количество счетов выросло с 16 до 75 тысяч. При ежегодном плане строительства 2.5 тысячи квартир возник дисбаланс. Выяснилось, что требуется строить в 7-8 раз больше.

 

Бодрые рапорты о достижении результатов не стыкуются с результатами различных проверок, которые выявляли то перерасход, то нецелевое использование средств, то низкую эффективность.

 

Многие заключили договор с банком с единственной целью приобрести льготную квартиру по программе «Доступное жильё». Но период, когда все могли рассчитывать на заветные льготы, закончился к тому моменту, как на счетах собралась достаточная сумма. В 2014 году, 2 апреля, вышло роковое постановление правительства. Те, у кого есть недвижимость на территории страны, пусть даже скромная доля в родительской квартире, не имеют права претендовать на доступное жильё. Разумеется, банк предусмотрел для своих вкладчиков проекты по реализации квартир вне программы «Доступное жильё-2020», но объекты частных застройщиков оказались дороже и условия кредитования стали жёстче.

 

 

Нет сомнений, что банк достиг определённых успехов. Насколько система облегчила участь ипотечников за эти 10 лет, сказать трудно. Ни один коммерческий банк не работает на таких условиях. При этом нигде не дают вам взаймы ваши же деньги, да ещё под проценты. В ЖССБ это основной принцип. Да, ставки несколько ниже коммерческих, но начисляются они не только на недостающую сумму, но и на ваши же сбережения, которые тем временем работают залогом на депозите. Надо признать, не самом выгодном. Максимальная обещанная государственная премия стала для многих вкладчиков решающим фактором. Но, получив предельную сумму 60 тысяч тенге, клиенты порой сокрушались, что это не обычный банковский депозит.

 

Как отразились на репутации банка высокие комиссии, дополнительные условия при распределении квартир и классика жанра — сноски, мелкий шрифт — можно понять, запросив на сайте электронного правительства обращения с ключевым словом «ЖССБ».

 

Увы, ответы на жалобы, как правило, не очень лаконичны. На вопрос, для кого же предназначены эти программы, суть которых так непросто понять, министры отвечают так: «Предназначено для широких слоёв населения».

 

Не станем подробно останавливаться на программах других операторов. Доля их ничтожно мала, требуется первоначальный взнос, платежи хоть и ниже среднестатистических, но неподъёмны для большинства семей. Арендные платежи иногда выше рыночных, но деньги идут на выкуп.

 

У некоторых программ есть преимущество. Так, претендентам на жильё по линии фонда «Самрук-Казына» не обязательна прописка. Заявителей и участников не делят на социальные группы.

 

Программы КИК не отличались особой щедростью до недавнего времени.

 

 

Эра четвёртая, арендная

 

Новая эра доступного жилья была объявлена в конце 2014 года, когда президент заявил о намерении выделить из национального фонда дополнительные средства для строительства жилья: «Государство будет строить социальное арендное жильё и представлять его населению в долгосрочную аренду с правом выкупа. …Отсутствие первоначального взноса и низкие проценты за ипотеку сделают жильё более доступным для широких слоёв казахстанцев».

 

Теперь, когда внесены поправки в Программу развития регионов, казалось бы, любой желающий сможет выяснить, вправе ли он претендовать на арендное жильё по программе «Нурлы жол».

 

Но не всё так просто. Основной принцип реализации жилищной программы «Нурлы жол» пока сводится лишь к строительству жилья для очередников — тех, кто стоит на учёте в акиматах.

 

Казахстанская ипотечная компания, которая взялась за реализацию программы, определила приоритетную категорию. Это молодые семьи до 35 лет, обязательно с детьми, прописанные в городе как минимум два года и состоящие в браке не менее трёх лет — это только часть условий. Претенденты отбираются из числа официально признанных нуждающимися, состоящих на учёте, причём по отдельным категориям.

В стране около 300 тысяч человек ждут, когда подойдёт их очередь. Местные исполнительные органы формируют списки очередников.

Первое вручение ключей состоялось в Астане 19 марта. В Астане это 86 квартир, в Алматы — 798, в Кокшетау — 337, в Семее — 120 и в Костанае −11.

 

Тем временем исследования показали, что из 8.4 млн человек экономически активного населения свыше 6 млн работающих не могут приобрести жильё на рыночных условиях. «Нурлы жол» охватит только 5 % населения.

 

Направление хоть и сводит платежи к минимуму, похоже, не станет программой для широких слоёв.

 

Властям стоит опасаться, что озвученные условия вызовут некоторый побочный эффект. Адвокаты, работающие в сфере недвижимости, всё чаще сталкиваются с делами, когда конфликт возникает из-за того, что в надежде получить доступное жильё, квартиры оформляются на третьих лиц.

 

Велика вероятность, что начнётся череда фиктивных разводов, сокрытие доходов. Неизвестно, насколько эффективным окажется запрет на сдачу квартир в аренду.

 

Недавно корреспонденты «Крыши» побывали в районах, возведённых по программе «Доступное жильё» в последнее время, и не смогли найти ни одного владельца. Из 20 человек, анонимно опрошенных во дворах и на остановках, 19 оказались арендаторами. А количество и качество автомобилей во дворах по вечерам как бы говорит о том, что у многих бывших очередников после получения доступного жилья дела круто пошли в гору.

 

Тем временем попытки властей обеспечить жильём именно социально незащищённых нуждающихся всё более сужают круг последних. Схемы становятся сложнее, требования жёстче, программы запутаннее. 

 

Но при этом, само жильё не сравнится с первыми халтурными шедеврами. Какой из оператовов лучше, где программа выгодне?  Как правило, семьи, которые действительно не имеют крыши над головой, не задают таких вопросов и не ищут лазейки в законах. Бери, что дают – время показало, что это главный принцип. 

 

Источник: krisha.kz